Các anh chị luật sư ơi, em mua nhà từ năm 2018 và có áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời từ năm 2019 đến năm 2023 chủ nhà đó đem tài sản tự nguyện thi hành án cho một người khác và đến năm 2025 thì thêm một vụ thỏa thuận thành nữa, tài sản của bà chủ là bây giờ bên cục thi hành án thành phố Hồ Chí Minh trả lời rằng đồng thi hành án cho tất cả các bản án nhưng trong đó toàn là những bản án vay tiền về sau em năm năm, còn em thì lại mua nhà và có đóng phí quỹ áp dụng khẩn cấp tạm thời từ 2019 đến nay. Luật sư cho em xin hỏi như vậy em có được quyền ưu tiên thi hành án không ạ.

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Ý nghĩa và hiệu lực của biện pháp khẩn cấp tạm thời

Biện pháp khẩn cấp tạm thời là công cụ pháp lý nhằm bảo đảm quyền lợi của đương sự trong quá trình giải quyết tranh chấp dân sự, đặc biệt khi có nguy cơ tài sản bị chuyển dịch dẫn đến khó khăn trong thi hành án. Theo Điều 111 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, biện pháp này có thể bao gồm cấm chuyển dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác liên quan đến giao dịch mua bán.

Trong trường hợp của Anh/Chị, việc áp dụng biện pháp từ năm 2019 đến 2023 đối với tài sản nhà ở đã được mua từ năm 2018 có nghĩa là tài sản đó bị phong tỏa pháp lý, ngăn chặn các giao dịch tự nguyện hoặc thi hành án trái pháp luật.

Việc chủ nhà tự nguyện thi hành án cho người khác hoặc thỏa thuận thành văn bản năm 2025 có thể bị coi là vô hiệu nếu vi phạm biện pháp này, vì theo Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bất kỳ hành vi chuyển nhượng nào trong thời gian áp dụng biện pháp đều không có giá trị pháp lý trừ khi được Tòa án cho phép. Anh/Chị đã đóng phí quỹ bảo đảm thi hành biện pháp từ 2019 đến nay, điều này củng cố vị thế pháp lý của Anh/Chị như một đương sự được bảo vệ.

Thứ tự ưu tiên thi hành án theo pháp luật

Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định rõ nguyên tắc ưu tiên thi hành án dựa trên thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật và các biện pháp bảo đảm trước đó. Cụ thể, Điều 6 Luật Thi hành án dân sự 2008 nhấn mạnh việc thi hành án phải đảm bảo quyền lợi của người được thi hành án theo thứ tự thời gian phát sinh nghĩa vụ.

Trong trường hợp có nhiều bản án cùng thi hành trên một tài sản, Điều 47 quy định thứ tự phân chia tài sản như sau: ưu tiên chi phí thi hành án, sau đó là các khoản nợ có bảo đảm (như thế chấp, kê biên), và cuối cùng là các khoản không có bảo đảm theo thứ tự bản án có hiệu lực trước. Biện pháp khẩn cấp tạm thời của Anh/Chị từ năm 2019 được coi là hình thức bảo đảm quyền lợi sớm hơn so với các bản án vay tiền phát sinh sau (từ năm 2024 trở đi, dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp).

Xem thêm: Em là sinh viên bị một cơ sở đào tạo tư nhân giữ bằng gốc vì chưa đóng đủ học phí, trong khi việc này ảnh hưởng trực tiếp đến xin việc, vậy việc giữ bằng có hợp pháp không ạ?

Do đó, Anh/Chị có cơ sở pháp lý để yêu cầu ưu tiên thi hành án đối với tài sản nhà ở, vì các giao dịch hoặc bản án sau không thể lấn át quyền lợi đã được bảo đảm từ trước. Cục Thi hành án dân sự TP. Hồ Chí Minh không thể tự động ưu tiên các bản án sau mà phải xem xét thứ tự thời gian và biện pháp bảo đảm theo quy định trên.

Áp dụng vào trường hợp cụ thể và quyền ưu tiên của Anh/Chị

Dựa trên thông tin, giao dịch mua nhà năm 2018 của Anh/Chị là hợp đồng dân sự hợp pháp theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 401 về hợp đồng mua bán tài sản), và biện pháp khẩn cấp tạm thời từ 2019 đã bảo vệ quyền sở hữu tiềm năng của Anh/Chị trước các hành vi tự nguyện thi hành án của chủ nhà.

Các bản án vay tiền sau (phát sinh sau năm 2019) và thỏa thuận thành văn bản năm 2025 không thể được ưu tiên nếu chúng vi phạm biện pháp phong tỏa tài sản, vì Điều 192 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định tài sản bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp không được sử dụng để thi hành án cho các nghĩa vụ khác trừ khi có quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Anh/Chị có quyền ưu tiên thi hành án đối với tài sản này, miễn là chứng minh được quyền lợi hợp pháp từ giao dịch mua bán và việc đóng phí biện pháp khẩn cấp. Nếu Cục Thi hành án TP. Hồ Chí Minh thông báo thi hành đồng đều mà không ưu tiên, Anh/Chị có thể khiếu nại theo Điều 39 Luật Thi hành án dân sự 2008 để yêu cầu xem xét lại thứ tự.

Quy trình yêu cầu ưu tiên thi hành án

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu

Xem thêm: Một người tự ý sử dụng hình ảnh con tôi để quảng cáo trên mạng dù đã gỡ nhưng ảnh hưởng vẫn còn, vậy quyền của trẻ em trong trường hợp này được bảo vệ thế nào?

Thu thập các tài liệu chứng minh quyền lợi, bao gồm hợp đồng mua bán nhà năm 2018, quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời từ năm 2019 (của Tòa án), biên lai đóng phí quỹ bảo đảm, và bản án/quyết định công nhận quyền sở hữu nếu có. Hồ sơ cần kèm đơn yêu cầu thi hành án ưu tiên, nêu rõ cơ sở pháp lý theo Điều 30 Luật Thi hành án dân sự 2008. Thời hạn chuẩn bị thường trong vòng 15 ngày để tránh chậm trễ.

Bước 2: Nộp đơn tại cơ quan thi hành án

Nộp hồ sơ trực tiếp hoặc qua đường bưu điện tại Cục Thi hành án dân sự TP. Hồ Chí Minh nơi tài sản tọa lạc. Theo Điều 31 Luật Thi hành án dân sự 2008, cơ quan sẽ tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ trong 5 ngày làm việc, sau đó thông báo chấp nhận hoặc yêu cầu bổ sung. Nếu từ chối ưu tiên, Anh/Chị có quyền khiếu nại ngay lập tức.

Bước 3: Theo dõi và thi hành

Sau khi chấp nhận, cơ quan thi hành án sẽ tổ chức kê biên, định giá và phân chia tài sản theo thứ tự ưu tiên (Điều 47). Quá trình này có thể kéo dài 30-60 ngày tùy phức tạp, và Anh/Chị cần tham gia giám sát để đảm bảo quyền lợi. Nếu cần, yêu cầu Tòa án can thiệp theo Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 để hủy các giao dịch vi phạm biện pháp khẩn cấp.

Việc tuân thủ đúng thứ tự ưu tiên thi hành án giúp bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp, tránh mất mát tài sản do các nghĩa vụ sau lấn át, đồng thời giảm thiểu tranh chấp kéo dài. Điều này đảm bảo công bằng theo nguyên tắc pháp luật Việt Nam, mang lại sự an tâm cho đương sự trong các giao dịch dân sự. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.